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如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)
淮安人力資源網          發布時間:2014-06-25     點擊:    

如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)

摘 要 

¥¥花園” 項目位于**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口,綠線占地面積10008.4平方米(約15.01畝),地塊西面北面臨街(躍進北路及待建的高水中路),沿躍進北路臨街面地塊長約98米,臨高水中路地塊長約80米,項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點,南面臨街面為一層臨時小門面,東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地,西面為規劃中的高水中學。

¥¥花園(下簡稱:本項目)擬規劃設計的主要經濟技術指標如下:小區總規劃綠線用地10008.4平方米(約15.01畝),規劃設計總建筑面積 約20000平方米,其中底層商業鋪面建筑面積約1500平方米,二層商業建筑面積約1500平方米,住宅建筑面積17000平方米,住戶暫定170戶,綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米),建筑密度為35.33%,容積率2.0,綠化率為35%。 
¥¥花園擬計劃于20055月起著手項目規劃及前期報建工作,于200512月開始動工建設,項目建設總工期約12個月,預計于20066月進入項目預售期,其銷售周期約12個月。其項目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣2696.11萬元,項目預計總銷售收入人民幣3226萬元,項目預計稅后利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲準銷售開始起,擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸,部分作為項目開發資金回投入項目后期工程,預計將于20072月將完成土地抵押貸款清算工作。 

目 錄 

1、項目概況……………………………………………………………………04 
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04 
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05 
4、規劃發展建議………………………………………………………………22 
5、資源供給……………………………………………………………………24 
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24 
7、開發建設計劃………………………………………………………………25 
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26 
9、結論及建議…………………………………………………………………27 

一、項目概況: 
1、項目名稱:¥¥花園” 
開發建設單位:**¥¥房地產開發有限公司 
2、項目地理位置:本項目位于**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口,項目北面為圣水二隊居民點,其他幾面為待建設用地。 
3、項目周邊的環境狀況:本項目所在區域在花園星河灣小島春天花園等大型樓盤的帶動下,已逐步形成了一個比較成熟的居住區,2005年政府將進一步規范土地市場化的管理,城市土地供應更加緊缺,開發投資商的市場準入難度進一步加大,在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間,本項目在相鄰的中房即將開發的100余畝大盤的進一步拉動下,作為一個小型精品樓盤于2005年底或2006年初動工建設并于2006年下半年進行銷售,其時機比較適宜。 
4、項目性質及主要特點:本項目土地規劃為商業、居住用地,其項目用地較小,地塊方正,兩面臨市政道路,其臨街面約170米長。項目西面(躍進北路對面)為規劃中的高水中學,東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。并處于花園星河灣小島春天花園兩大樓盤之間。 
二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置: 
1、土地調查:本項目用地由兩宗土地構成,其土地證面積總和為7813.21平方米(約11.72畝),均屬商業、居住用地,使用單位均為**¥¥房地產開發有限公司。 
2、拆遷調查:本項目土地使用權屬**¥¥房地產開發有限公司,其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬¥¥公司,不存在大的拆遷難的問題。 
3、市政基礎配套設施調查:本項目地塊上有倉房(租賃站),其施工水電問題可在此基礎上解決,同時項目兩面臨市政道路,其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。 
4、地塊交通條件調查:本項目周邊的市政路網正逐步完善,隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動,將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過,6路、27路、39路公交線路從旁經停,平政長途汽車站相距咫尺,出行非常方便。 

三、市場分析和項目定位: 
一)、市場分析: 
12004**市房地產市場供給現狀分析: 
1)、由于國家宏觀調控因素,房地產投資出現減少狀態。2004**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元,同比2003年減少人民幣93408.16萬元,負增長率為28.96%。 
2)、2004年商品房施工面積2026744平方米(其中:本年新開工面積1219914平方米),施工面積比2003年減少565874平方米,負增長率22%。從施工面積構成看,其中住宅仍占主導地位,為1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重下降6.3個百分點,為83%。 

2004年普通商品房施工面積為1089694平方米,8483套,占住宅施工面積總量65%,同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米,2891套,同比2003年減少143458平方米,846套。經濟適用房施工面積54934平方米,610套,同比2003年增加1270平方米,減少93套。別墅施工面積為81532平方米,286套(幢),同比2003年減少106773平方米,402套(幢)。 
從表四圖例中看出,因國家宏觀調控,我市房地產投資趨勢減緩,但投資結構發生變化較大。 
2003**市住宅投資所占比重為89%2004年住宅投資下降至83%,非住宅投資中商業用房比重上升較快,由20037.8%上升至200415%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。 
3)、商品房竣工面積1509222平方米,比上年增長22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年負增長5%;商品用房竣工面積245957平方米,比上年增長495%;寫字間竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面積20673平方米,比上年負增35%。 
4)、商品房進入市場情況: 
2004年,**市商品房市場進入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年減少464296平方米,負增長為28%。其中:商品住宅進入市場 
表五:**2004年商品房竣工面積(按用途分) 
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他 
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181 
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673 
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35% 
所占比例 81% 17% 0.8% 1.2% 
注:所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例 

980813平方米,7746套,占商品房進入市場總量82%左右,比上年投入總量減少93%;商業用房投入市場信息69893平方米,占商品房投入市場總量度4%左右,比上年投入總量減少93%;商業用房投入市場169893平方米,占商品房總量14%左右,其他用房市場信息投入38369平方米,占商品房投入市場總量4%左右。 
表八:2004年商品房市場投放情況表: 
年份 合計 商業 其他 
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房 
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303 
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369 
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83% 
所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4% 
注:1、所占比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所占比重為住宅類;商業、其他所占比重為商品房總面積比重 

2004年商品房市場投入走勢看,2003年商品房市場投入系高峰期,該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始,我市房地產受國家調控影響,市場投入量逐漸減少,至12月底為最低端。 
22004**市房地產市場需求現狀分析: 
2004年,**市房地產市場需求總量大于2003年,房地產市場依然火爆,市場呈現一片繁榮現象,但受銀行信貸規模收縮影響,2004年下半年商品房銷售有所下降,2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米,占全年商品房銷售總面積66%;下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%。 
1)、2004年,**市商品房銷售1481639平方米,銷售金額237173萬元,分別比上年增加113464平方米,49133萬元。增長率分別為7.6%20%。 
表十:2004年商品房銷售面積情況: 
年份 合計 
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2 
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752 
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707 
2004年,商品住宅銷售1375390平方米,10150套,銷售金額189865萬元,比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%5%21%。 
2)、2004年住房二級市場日趨活躍,截止12月,累計完成二手房交易2539件,成交面積31.8萬平方米,成交金額3.16億元,分別比上年增長62.1%88.1%42.8%;其增長速度遠遠高于一級市場,成為房地產市場新的增長點。 
3)、消費者購成情況 
隨著**市城市化進程加快,**城市居住環境及商品房小區環境的美化,**市城市品牌知名度的不斷升高,外地人越來越成為我市住房消費的主力軍,外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小,2004年,外地人購買商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。 
表十七:消費者購成比例: 
年份 
銷售人群 2001年 占總 
量比 2002年 占總 
量比 2003年 占總 
量比 2004年 占總 
量比 
本地人m2 624605 83.5% 961418 79.5% 1100210 79.2% 1006803 68% 
外地人m2 123880 16.5% 262754 21.5% 289320 20.8% 474836 32% 
表十八:外地人購商品房情況 按用途分類: 
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2 
m2 套 m2 套 m2 套 
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716 
4)、商品房銷售價格情況 
2004年,**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元,(按套內面積計算,下同)其中:普通商品住房1447.76/ m2,電梯公寓2103.55/ m2,別墅1937.48/ m2,商業用房7681.52/ m2,其他用房2380.62/ m2。 



從上列表中反映出,**市房地產商品房價格穩中有升,總體呈列小幅波浪走勢,2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26/平方米,電梯公寓比上年增加121.35/平方米。 
5)、不同戶型商品房銷售情況分析: 

從表二十二至二十四所列數據看出,2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象,每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%,比上的上漲4.27個百分點,而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%,而1600-2000/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%,呈現出戶型變小,單價上升的勢態,但總套價2004年同上年相比卻變化不大。 
32004**市商品房空置情況: 
2004**市商品房空置面積445491平方米,比上年減少67311平方米,負增長率為13%。其中,一年以內商品房空置面積為355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面積為90356平方米,住宅288套。 
表二十五:2004年商品房空置面分段表 
一年以內空置 
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他 
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅 
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6% 
一年以上空置 
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他 
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅 
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 
29718 195 16527 93 
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7% 
注:普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚占比重為住宅類所占比重 
2004**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%,比上年減少5.7%,其中一年以上空置面積90356平方米,比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少,但2004年下半年增加68114平方米,增長比率為18%。 
42004**市房地產市場發展特點: 
1)、房地產開發投資增幅減緩: 
**2004年房地產開發投資22.9億元,比上年減少9.3億元,施工面積2026744平方米,比上年減少565874平方米,增長。分別比上年減少28%22%。尤其是下半年,房地產市場投入量進一步趨緩,據統計,2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米,下半年商品房市場投入面積485273平方米,上半年與下半年投放量比重分別59.3% 40.7% 。 
2)、房價基本平穩: 
幾年來,**的商品房價格一直沒有大起大落,普通住宅多在1400/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%,一直保持平穩發展。 
3)、商品房銷售上漲速度較快,但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米,銷售金額14億多元,但2004年下半年商品房銷售趨緩,只銷售商品房507094平方米,銷售金額9億多元。 

4)、商業用房投資勢頭強勁 
2004年,**商業地產呈現出強勁的投資勢頭,萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場,天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計,2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米,同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%,比上年增加7.2%。 
5)、二手房市場增長較快,連動商品房市場銷售快速增長。 
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展,二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年,**二手房市場已開始步入高發展期,本年同比上年增長88.1%,快速上漲極大地拉動了商品房市場。 
6)、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房,近三年來增長速度不斷加快,2001年外來人口購商品房123880平方米,2002年購商品房262745平方米,2003年購商品房267965平方米,2004年達到474836平方米,同本地人購房比例為32%68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。 
7)、小戶型商品房開始受到市場青睞,受到開發商、消費者追捧。 
52004**市房地產市場存在問題: 
1)、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的 
矛盾。近幾年來,我市土地市場價格上升幅度極大,尤其是實行土地供給體制改變后,競拍價格一路走高,對商品房成本產生了極大的影響,帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由于市場供求關系比較寬裕,商品房價格一直處于平緩的上升趨勢,為了消化土地價格上升所占用成本的比重,開發商只能采取住宅保本或微虧,用提高營業用房售價來賺錢,長持下去,將會對**商業房產帶來極為不利的影響。 
2)、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲,對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁巖磚由0.14/匹漲至0.21/匹,致使商品房成本每平方米上漲15元左右。 
3)、受國家宏觀調控影響,**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響,出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策,提高存款準備金利率,將房地產開發項目資本金提高15個百分點,使房地產開發企業貸款受到限制。 
4)、商品房開發結構性矛盾仍然存在,影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中,存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。 
62005**市房地產市場預測: 
1)、**市經濟的持續發展,為房產業的持續發展提供了保證。但是, 
由于近年**國民經濟GPP增漲速度放慢,將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看,2005年可能投入市場項目30多個,投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落,有可能出現新的供應大于需求矛盾。 
2)、政府對土地調控度加強,拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性 
土地供應將得到進一下控制,政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理,一些規模不斷做大,運營效益不斷提高的房地產開發企業,手中囤積的土地數量開始下降,市場上的需求已開始逐漸凸現,招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現,而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。 
3)、2005年商品房價格預計將保持相對平衡,但應有一定升幅。** 
市房地產市場經過多年發展,市場化程度較高,開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大于需求,仍屬買方市場。一方面,在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升,地段優越的優質樓盤,市場價格將有一定的上升空間。另一方面,一些自身素質差,規劃設計欠佳,推盤周期較長的項目,價格則會下降。 
4)、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺: 
98年以來,**市實施住房私有化后,又出臺了一系列促進住房改革 
制度的政策,使二手房市場日趨活躍,尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度,更加促使二手房市場的發展。從2003年開始,其效果更加明顯,預計2005年二手房市場將更加暢量旺,二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。 
5)、外來人口購房將進一步擴展,繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱,周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌,吸引外來人口購買商品房。 
二)、項目市場定位: 
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研: 
為了進一步了解圣水片區房地產開發項目的整體情況,為¥¥花園項目開發提供數據、信息支持,而對該區域樓盤進行了市場調查,選取花園星河灣二期(星河圣景)金達小區青清怡苑隨園新村二期山水姻緣等樓盤作為樣本進行對比分析,情況如下: 
項目周邊類比競爭樓盤基本資料: 
1)、商業部分 
、花園星河灣一期(臨街或小區內底層門面): 
該項目僅一期有門面,項目位于躍進北路末段。門面進深約為9m16m,開間約為3.6m6.9m,建筑面積銷售單價為3500/㎡,銷售情況比較好,尤其內街門面銷售基本告罄。 
、金達小區(臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售): 
該項目位于躍進北路,在本項目及星河灣之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右),開間約為3.3m3.9m,門面建筑面積銷售單價為4500/㎡左右,該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售,待周邊環境配套設施形成后在對外銷售。 
、青清怡苑(兩層門面): 
該項目位于躍進北路,在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m,開間為2.6m 3.6m4.5m等。現余兩套面積大于50㎡的門面未售,其門面建筑面積銷售單價為5000/㎡(優惠后銷售價)。二樓門面以建筑面積2800/㎡被個人全端。 
、山水姻緣(兩層門面): 
該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口,在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深1719米的大門面,每個門面面寬大概在6米左右,其一層門面建筑面積銷售均價在6000/㎡,二樓門面建筑面積銷售均價在2600/㎡。本項目才取得預售資格,具體銷售情況需進一步調查。 
由此可見,該區域門面單價總體來說不是太高,根據**市現有商業地產開發前景來說,該區域在幾個高檔樓盤的帶動下,以及市政配套設施的進一步完善,只要項目門面面積適中,其門面銷售單價有很大的提升潛力。 
2)、住宅 
、花園星河灣二期(2F7F): 
花園星河灣小區全部完成后,小區共有住宅2000余套,一期總體銷售情況比較好,二期于115日正式預售。二期單套建筑面積最小約為89㎡(兩室兩廳單衛雙陽臺),僅兩幢樓共96套,銷售情況較好,一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建筑面積為156㎡、二期住宅正式預售前建筑面積銷售價格如下:1F1406/㎡;2F5F1477/㎡;3F4F1548/㎡;6-7F(躍層):1450/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610/戶,物管費為0.45/㎡。 
、金達小區(1F7F): 
該項目住宅建筑面積分布為:項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽臺有89㎡、91㎡、96㎡;兩室兩廳雙衛雙陽臺:119㎡;三室兩廳雙衛單陽臺:112㎡、127㎡;三室兩廳雙衛雙陽臺:122㎡;三室兩廳雙衛四陽臺:140㎡,沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看,住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好

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