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房地產可行性研究報告
淮安人力資源網          發布時間:2014-06-25     點擊:    

房地產可行性研究報告

是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作,是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件,具有相當大的信息量和工作量,是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

 一.可行性研究的概念
  可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法,其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發項目的實施和控制提供參考。
  我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法,并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段,納入了基本建設程序。1983年2月,原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》,對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定,以指導我國的可行性研究工作。
  房地產項目的特點和開發實踐證明,項目開發的關鍵是決策,開發商應高度重視可行性研究的工作質量,隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣叮康夭耐蹲駛帷⑼蹲世蠡嵩嚼叢繳伲歡咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬Α?
  二.可行性研究的作用
  (一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策,尤其是大型投資項目決策的科學合理性,是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。
  (二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目,要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議,依據之一就是可行性研究報告。
  (三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析,從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款,主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
  (四)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排,這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

 一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。
  (一)以投資機會研究
  該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區和部門內,以自然資源和市場的調查預測為基礎,尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略,主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的,就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?
  (二)初步可行性研究
  在機會研究的基礎上,進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 
  (三)詳細可行性研究
  詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎,是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%,所需費用,小型項目約占投資的1.0%~3.0%,大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策,按照國家有關規定,對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目,任何單位不準審批,更不準組織建設。
  (四)可行性研究階段工作精度表
                    第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構
  一般來講,專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?
  (一)封面:一般要反映可行性報告的名稱,專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
  (二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件,要突出重點,假設條件清楚,使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要,因為可行性研究報告事關重大,閱讀者理應仔細全面閱讀。
  (三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁,多則數十頁,為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握,必須編寫目錄。
  (四)正文內容:它是可行性報告的主體,一般來講,應包括以下內容:

1.項目概況
  主要包括:項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件,項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明);
  2.市場調查和分析
  在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。
  3.規劃設計方案優選
  在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。
  4.開發進度安排
  對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目,由于建設期長、投資額大,一般需要進行分期開發,需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。
  5.項目投資估算
  對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高,但需力爭和未來開發事實相符,提高評價的準確性。
  6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
  根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大,必須在投資前做好對資金的安排,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項目的正常進行。
  7.項目財務評價;
  依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制,債務償還表、資金來源與運用表的編制,以及進行財務評價指標和償債指標的計算,如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等,據以分析投資的效果。
  8.不確定性分析和風險分析
  主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析,了解各種因素對項目的影響性質和程度,為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性,為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
  9.可行性研究的結論
  根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與否作出明確的結論。
  10.研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改善建議,以及對建議的效果作出估計。
  (五)附件:它包含可行性研究的主要依據,是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講,一個項目在做正式的可行性研究時,必須有政府有關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。
  (六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖,有時也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。 

  二.可行性研究報告的項目投資預算
  一些不大規范的房地產項目可行性研究報告,其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算,這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物,它需要營銷成本、金融成本和建筑成本,項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且,工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下,邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的,這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容:
  (一)營銷開支概算 
  1.項目前研究及可行性研究的開支
  2.項目策劃的開支
  3.銷售策劃的開支
  4.廣告開支
  5.項目公司日常運作的開支
  6.項目及企業的公關開支
  (二)工程開支概算
  1.用于工程勘探的開支
  2.用于吹沙填土、平整土地的開支
  3.用于工程設計的開支
  4.用于建筑施工的開支
  5.用于設施配套的開支
  6.用于工程監理的開支
  (三)土地征用開支概算
  1.政府一次性收取的標準地價
  2.用于拆遷補償或青苗補償的開支
  3.影響公共設施而出現的賠償開支
  (四)金融成本開支概算
  1.外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
  2.貸款引起的利息支出
  3.各項保險開支
  4.稅收和行政性收費
  5.不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一.房地產項目可行性分析常見誤區
  1.誤區一:一個標準的效益分析
  如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢,而且一定能賺這么多錢,這絕不會是一份實事求是的報告,一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素,這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,只能是一種合理的預測,而且這些預測需要假定的前提,那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
  2.誤區二:先入為主的可行性研究
  縱觀國內多數失敗的大型地產投資,其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業區內,致使別墅環境被破壞,別墅無人問津;在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓,結果也是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區,結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”,幾乎都是同一個調子:引經據典,從各個角度描繪這個項目投資的美好前景,卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”,自始至終都是為了證明該項目是可行的,犯了“先入為主”的大忌。
  (1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
  A.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響,課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板,于是學會了察顏觀色,一切圍繞領導的意思去論證。所以,為避免這種情況的發展,公司領導要多些支持,少些干預,讓課題組放下包袱,按科學的路子去調查、分析。
  B.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做,而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做,使課題組的智力及能力結構很不合理,要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
  C.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做,這些單位的科研實力過得硬,但由于項目對他們來說就意味著有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究態度,除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。
  D.有的發展商圖省事,讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的,并不適合于現在的發展商;有時合作另一方為了爭取他人來投資,可能會片面地夸大該項目的投資價值,這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

  二.編制可行性研究報告的人員安排組合
  要組織一個可行性研究的小組,小組成員的知識結構、人員安排要全面。


  三.進行資料收集、市場分析
  1.宏觀因素分析
  房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時,首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰等。
  2.區域性因素分析
一般來講,項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的,差異總是不同程度地存在,僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析,這是因為:首先,宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同,對有的區域影響大,有的區域影響小;其次,區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象,宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響,有的地區反應快,有的地區則滯后性較為明顯,投資時必須加以考慮;其三,國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響,甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。
  3.微觀市場分析
  對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分,其一是對擬投資房地產市場的分析,其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。
  四.進行市場預測
  1.需求預測
  需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據,運用科學的方法,對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測,從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
  2.供給預測
  供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據,運用科學的方法,對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析,從而預測為了市場上該類物業的供給情況
  3.預測方法
  通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為:移動平均法,指數平滑法等;因果關系分析法可分為:線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
  五.進行成本測算
  在房地產開發項目的可行性研究中,項目的成本測算是重要的一環,它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否,如同對租售市場的預測一樣,對項目的經濟效益有重大的影響,但相對而言,成本測算較易把握。
  一般來講,成本構成包括以下幾個部分:
  1.土地前期費:指取得合理的土地的權證,完成土地上現有建筑物的拆遷,開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同,又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型

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